Cảm ơn Quý Độc Giả đã chú ý tới những kinh nghiệm mua nhà chung cư tôi sắp chia sẻ dưới đây. Tuy nhiên trước khi tham khảo, chúng ta có một số thống nhất sau:
> Chia sẻ của mình mang góc nhìn cá nhân. Không mang tính áp đặt đánh giá đúng sai.
> Bài chia sẻ khá dài, gồm 11 nội dung. Tương đối giống với 1 kế hoạch, 1 lộ trình các bước tìm hiểu khi bắt đầu mua nhà.
> Chia sẻ sẽ không giống bất kỳ kinh nghiệm nào đã có trên mạng trước đây.
> Chia sẻ mang tính thực tế, áp dụng ngay, không màu mè, lý thuyết.
> Mục đích để người mua nhà luôn tự bảo vệ được quyền lợi cho chính mình.
> Anh/chị hãy lưu ngay lại để sau này có lúc cần dùng đến.
> Chia sẻ ngay cho bạn bè người thân để tìm được căn hộ như ý.
Ghi chú cá nhân:
1- Người chia sẻ là ai? Đã có kiến thức gì mà chia sẻ?
Tôi là người đã đi qua trên 2 vai trò là người mua nhà và nhân viên kinh doanh bán bất động sản trong nhiều năm. Đứng trên 2 vai trò, tôi đã có những trải nghiệm rất khác biệt và góc nhìn đa chiều để có thể dốc lòng chia sẻ với anh/chị một số kinh nghiệm của tôi trên góc độ người mua nhà để anh chị vững tin với quyết định mua nhà của mình.
2- Bài viết nói về đối tượng nào?
Bài chia sẻ thiên hướng nói về việc người trẻ lần đầu mua căn hộ chung cư. Tập trung chính là các dự án chung cư mới và mua trực tiếp của chủ đầu tư. Đối với các dự án đã bàn giao, phần lớn sẽ phải mua bán theo hình thức chuyển nhượng. Hai loại căn hộ chủ yêu chỉ khác về hình thức mua bán và cách thức thanh toán nên khi tìm hiểu về 1 dự án đều dựa trên 1 khung sườn tham khảo như nhau.
3- Tại sao anh chị nên đọc hết bài chia sẻ này?
Anh chị sẽ nắm được:
– Hiểu được tâm lý, hành vi của mình khi mua nhà?
– Làm sao để chọn được dự án phù hợp? Căn hộ phù hợp? Giá chuẩn?
– Nhân viên bán bất động sản họ nghĩ gì? Tư vấn cái gì?
– Làm thế nào để tìm cho mình 1 sales có tâm để hỗ trợ mình lâu dài?
============
Bài viết gồm có 10 bước triển khai cực kỳ quan trọng:
Phần 1:
Bước 1: Xác định nhu cầu gia đình.
Bước 2: Hoạch định dòng tiền mua nhà.
Bước 3: Cần chuẩn bị gì khi mua chung cư.
Phần 2:
Bước 4: Tìm dự án và khoanh vùng khu vực.
Bước 5: Tự phân tích dự án như 1 sales bất động sản.
Bước 6: Đối chiếu dòng tiền gia đình với chính sách thanh toán căn hộ.
Phần 3:
Bước 7: Kinh nghiệm nhận biết một sales bất động sản có tâm.
Bước 8: Giải thích một số thuật ngữ bất động sản
Bước 9: Quyết định đặt mua căn hộ chung cư.
Bước 10: Cập nhật tiến độ dự án.
===BẮT ĐẦU THÔI===
Bước 1: Xác định nhu cầu gia đình
* Mục đích mua căn hộ là gì?
> Để ở hay cho thuê hay lướt sóng nhanh trong quá trình mua?…
– Để ở: Hãy quan tâm nhiều hơn đến vị trí, tiện ích, thiết kế và công năng thực tế khi sử dụng…
– Để cho thuê: Hãy quan tâm đến mật độ, thành phần dân cư xung quanh, tìm hiểu giá thuê, tính toán dòng tiền khai thác cho thuê,…
– Lướt sóng: Cân đối thận trọng về dòng tiền, khả năng đẩy hàng, chính sách thanh toán của chủ đầu tư,…
* Số phòng ngủ? Số WC?
– Gia đình có bao nhiêu thành viên?
– Các thành viên trong gia đình sắp xếp ra bao nhiêu phòng?
– Trong 1-2 năm tới có thêm thành viên không?
> Nên tối thiểu từ 2WC trở lên, nếu không trong sinh hoạt sẽ rất bất tiện. Đặc biệt, vào buổi sáng và sinh hoạt lúc chiều tối.
* Khoảng tầng căn hộ?
– Gia đình có thành viên nào sợ độ cao không? Nếu có thì hãy chú ý khi lựa chọn tầng cao.
– Gia đình có người cao tuổi ở cùng không? Có thể cân đối tầng thấp nếu thấy hợp lý.
> Rất nhiều gia đình tham khảo mua nhà theo một tâm lý đám đông đó là sau khi đọc các thông tin trên mạng họ khuyên nên chọn tầng trung là đúng đắn nhất. Tuy nhiên, điều này không phải đúng cho tất cả. Mỗi gia đình có một đặc điểm sinh hoạt khác nhau. Bên cạnh đó, sẽ có một số gia đình chưa tìm hiểu kỹ là tầng trung sẽ có đơn giá cao nhất so với cùng tòa cùng thiết kế căn hộ và cùng tiện ích như nhau.
> Giả sử 1 tòa chung cư có 30 tầng, căn hộ bắt đầu từ tầng 3. Xét trên 1 trục căn hộ cùng thiết kế, cùng diện tích. Đơn giá căn hộ sẽ tăng dần từ tầng 3 lên tới quanh quanh khoảng tầng 20. Qua tầng 20, đơn giá sẽ có điều chỉnh giảm nhẹ.
* Huớng căn hộ?
– Nên Chọn theo huớng ban công hay huớng cửa hay xem huớng bàn thờ?
– Về yếu tố phong thủy thì tùy theo quan niệm, trường phái của mỗi gia đình để chọn huớng theo yếu tố nào.
> Tuy nhiên, trong phong thủy sẽ có 2 huớng là Đông Tứ Trạch và Tây Tứ Trạch.
– Đông Tứ Trạch: Hợp với các huớng Đông, Bắc, Nam và Đông Nam. Ứng với các số 1,3,4,9.
– Tây Tứ Trạch: Tây, Tây Bắc, Tây Nam và Đông Bắc. Ứng với các số 2,5,6,7,8.
> Tham khảo một cách tính huớng hợp tuổi:
– Bước 1: Giả sử chủ hộ sinh năm 1990. Hãy lấy 2 số cuối là 9 & 0 rồi cộng 2 số cuối này lại với nhau (9+0=9).
– Bước 2:
+ Đối với nam: bạn lấy 10-9=1, ra số 1 tức thuộc Đông Tứ Trạch.
+ Đối với nữ: bạn lấy 5+9=14. Tiếp tục, lấy 1+4=5. Ra số 5, tức bạn thuộc Tây Tứ Trạch.
* Vị trí dự án?
– Con cái hiện tại và tương lai sẽ học ở trường nào? Thuộc khu vực nào?
– Hai vợ chồng hiện tại và tương lai làm ở đâu?
– Gia đình muốn tìm nơi gần chỗ làm việc, trường học của con hay có thể chấp nhận đi xa 1 chút không?
* Thời điểm muốn nhận nhà?
⁃ Gia đình có cần gấp trong việc nhận nhà không? Thuờng các dự án mới bắt đầu khởi công sẽ mất tầm 2 năm để hoàn thành. Nếu gia đình có nhu cầu nhận nhà càng cần thời điểm muốn mua thì có thể cần tìm hiểu những dự án chuẩn bị bàn giao hoặc đã bàn giao cho cư dân vào ở.
⁃ Thời điểm cần nhận nhà là khi nào? Từ bây giờ tới lúc nhận nhà là trong bao lâu?
> Đối với phần đông các dự án ở Hà Nội: Về thời điểm bàn giao căn hộ, anh chị hãy cộng thêm 3 tới 6 tháng dự trù cho thời điểm về ở để trách bị động, ảnh huởng đến sinh hoạt.
* Giá trị căn hộ và diện tích?
⁃ Định hình giá trị căn hộ là khoảng bao nhiêu? => Hãy đưa ra 1 con số dự kiến.
⁃ Diện tích căn hộ kỳ vọng khoảng bao nhiêu m2?
⁃ Gia đình muốn một dự án chỉ cần mức cơ bản là có căn nhà hay yêu cầu thêm các tiện ích trong nội khu nữa?. Càng nhiều tiện ích thì đơn giá căn hộ có xu hướng tăng lên?
> Đánh giá qua một công thức đơn giản: Giá trị căn nhà = Diện tích x Đơn giá.
Ví dụ: Gia đình xác định mua căn hộ tối đa 2 tỷ, cho căn 2PN. Mong muốn chọn 1 dự án tốt với đầy đủ diện tích, đơn giá căn hộ sẽ từ 30tr/m2 – 40tr/m2. Căn hộ sẽ có diện tích từ 60m2 – 70m2.
=> Gia đình thử cân đối, với diện tích khoảng 60-70m2 thì có chấp nhận được không? Nếu muốn diện tích rộng hơn, có thể cân đối 1 dự án ở xa trung tâm hơn hoặc dự án có ít tiện ích hơn.
Bước 2: Hoạch định dòng tiền mua nhà
> Về mức thu:
⁃ Thu nhập 2 vợ chồng (Mức ổn định hàng tháng) là bao nhiêu?
⁃ Mức thu nhập ngoài, làm thêm (Không ổn định) như thế nào?
⁃ Dự trù an toàn và ổn định trong khoảng thời gian hiện tại tới lúc bàn giao nhà, gia đình sẽ kiếm thêm được khoảng bao nhiêu nữa?
⁃ Xem xét vốn tự có là bao nhiêu? Khảo sát nội ngoại 2 bên có thể hỗ trợ thêm được bao nhiêu?
⁃ Bạn bè và người thân họ hàng có thể huy động thêm được bao nhiêu?
⁃ Cân đối các tài sản khác (Nhà đang cho thuê, nhà đang ở nếu có)?
> Về mức chi:
⁃ Chi tiêu cho cả gia đình (bao gồm cả các sinh hoạt phí của con cái) 1 tháng khoảng bao nhiêu?
> Về tiết kiệm:
⁃ Sau khi trừ hết khoản chi tiêu, thì 2 vợ chồng còn dư bao nhiêu?
⁃ Với phương án vay ngân hàng?
> Hiện tại, gia đình có khoảng 30% giá trị căn hộ là có thể sự dụng vốn ngân hàng để mua nhà.
⁃ Nếu vốn chỉ có 30% – Vay khoảng 70% => Áp lực tài chính cao. Gia đình có cố gắng được không?
⁃ Nếu vốn chỉ có 50% – Vay khoảng 50% => Mức hợp lý.
⁃ Nếu vốn lớn hơn 50% – Vay ít hơn 50%=> Mức toàn.
Bước 3: Cần chuẩn bị gì khi mua chung cư
– Tài chính vừa đủ.
– Tìm hiểu về đôi chút thông tin về bất động sản.
– Tham khảo các lưu ý, kinh nghiệm, chia sẻ, lời khuyên trên diễn đàn, cộng đồng, hội nhóm, người thân thân, bạn bè.
– Không cần quá cẩn trọng nhưng cũng không chủ quan. Hãy xem việc mua căn nhà cũng đơn giản như các sản phẩm hàng hóa giá trị thuờng dùng khác để tâm lý thoải mái.
============
Bên trên là 3 bước quan trọng ban đầu để xác thực tính chủ động trong việc tìm nơi chốn mới cho gia đình. Mời Quý độc giả xem thêm các phần tiếp theo để có trọn gói kinh nghiệm khi đi mua nhà.
Post a Comment